Залежність від росії може обвалити ринок нерухомості білорусі

Ринок житлової нерухомості в білорусі у 2025 році демонструє класичний приклад цінової дисфункції, яка не має нічого спільного з фундаментальними економічними показниками. Попит на житло скоротився приблизно на 15% – рівень, який за нормальних умов неминуче призвів би до корекції вартості. Натомість відбулося протилежне: середній доларовий чек за квадратний метр зріс на 20–25% на тлі різкого падіння кількості угод.

У мінську обсяг купівель скоротився на 13,3%, тоді як ціни зросли на 17,5%. брест показав мінус 12% угод при зростанні цін на 16%, у гомелі – мінус 16% угод і плюс 24% до вартості. Найгірша ситуація у гродно: кількість угод обвалилася на 34%, тоді як ціни злетіли на 35%. Це не ознаки стійкого ринку, це симптоми штучно надутої бульбашки.

Поточна конфігурація ринку є прямим наслідком зовнішнього шоку, а не внутрішнього розвитку. Міжнародні санкції змусили білорусів у прискореному режимі шукати інструменти збереження заощаджень. Нерухомість стала вимушеним замінником фінансових активів, що спричинило ажіотажний попит у 2022–2024 роках і підштовхнуло ціни вгору приблизно на 20%. Додатковий тиск сформували громадяни росії, які намагалися вивести капітал із зони ризику, створеної непередбачуваною політикою кремля.

До 2025 року новий ціновий рівень виявився економічно недосяжним для більшості білорусів. За відсутності валютних перекосів ринок мав би перейти до болючого, але неминучого пошуку рівноваги між попитом і пропозицією. Проте ситуацію остаточно розбалансувала прив’язка білоруського рубля до російського, який штучно зміцнився на 23% до долара США. З огляду на традицію оцінювати нерухомість в іноземній валюті, валютні курсові перекоси автоматично транслювалися у ще вищі номінальні ціни, відірвані від платоспроможності населення.

Цей механізм вбачається нестійким навіть у короткостроковій перспективі. У 2025 році в росії очікується повернення до «реального» курсоутворення. Федеральний бюджет рф закладений із розрахунку близько 100 російських рублів за долар США. Санкційний тиск і волатильність нафтових цін створюють додаткові ризики для «дерев’яного». Девальвація на рівні 23–25% стане шоком для білоруського ринку нерухомості, змусивши продавців різко переглядати доларові ціни.

За таких умов нинішня конструкція може просто не витримати. Поєднання слабкого попиту, завищених валютних очікувань і зовнішньої курсової корекції створює всі передумови для різкого та неконтрольованого обвалу ринку.